Imóveis em holdings
Coluna assinada por Dr. Daniel Prando Brito, Advogado, especialista em Direito Tributário. O texto reflete a opinião do autor e não representa necessariamente a posição do Na Savassi.
Empresários e investidores que possuem imóveis fora de uma holding precisam ficar atentos a uma mudança prevista para os próximos anos.
O prazo de 31 de dezembro de 2026 pode influenciar diretamente o valor dos impostos pagos quando esses imóveis forem vendidos.
Novos tributos a partir de 2027
A partir de 2027, a venda de imóveis poderá sofrer a incidência de novos tributos, chamados IBS e CBS.
Para reduzir o impacto dessa cobrança, será utilizado um mecanismo conhecido como “redutor de ajuste”, que diminui a base de cálculo do imposto.
O momento da propriedade
O ponto central é o momento em que a holding passa a ser oficialmente proprietária do imóvel.
Se o imóvel já estiver registrado em nome da holding até 31 de dezembro de 2026, poderá ser utilizado como redutor um valor de referência, calculado com base em uma estimativa de preço de mercado.
Esse valor tende a considerar quanto o imóvel realmente valia naquele momento.
Por outro lado, se o imóvel for transferido para a holding somente a partir de 2027, o redutor poderá ficar limitado ao valor registrado na aquisição.
Quando o imóvel é transferido pelo mesmo valor declarado no Imposto de Renda, por exemplo, a valorização acumulada ao longo dos anos pode não ser considerada.
Com isso, uma parcela maior do ganho obtido na venda poderá ser incluída no cálculo dos novos tributos.
Registro em cartório é essencial
Há ainda um detalhe importante: não basta assinar um contrato social ou arquivar o documento na Junta Comercial.
Para que a holding seja reconhecida como proprietária do imóvel, a transferência precisa ser registrada na matrícula do bem, no Cartório de Registro de Imóveis.
Antes disso, normalmente também é necessário solicitar o reconhecimento da imunidade ou não incidência do ITBI perante o município.
Portanto, deixar a documentação para os últimos dias pode ser arriscado, especialmente quando há pendências cartorárias ou demora na análise pela prefeitura.
Outro ponto de atenção é o chamado valor de referência.
Caso o fisco estabeleça um valor abaixo ou acima do preço efetivo de mercado, poderá haver discussão administrativa.
O contribuinte poderá precisar apresentar documentos, avaliações e laudos para contestar o cálculo.
Planejamento e orientação especializada
A transferência de imóveis para uma holding, portanto, não deve ser tratada como uma simples formalidade.
É necessário avaliar a documentação, o planejamento tributário, o tempo de tramitação e os possíveis efeitos de uma transferência realizada depois de 2026.
Quem possui imóveis em seu nome e considera utilizar uma holding deve buscar orientação especializada com antecedência.
O prazo final não envolve apenas a assinatura dos documentos: é fundamental que a propriedade esteja efetivamente registrada na matrícula do imóvel até a data prevista.
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